2006年5月，我局在红盾网上公开征求《深圳市物业管理服务收费管理办法（征求意见稿）》的意见。至意见反馈截至时间，共收到反馈意见121份。反馈的意见主要集中在以下几个方面：

1、关于物业管理服务收费的名称。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》使用“物业服务收费”名称，在征求意见中，部分人士认为应按国家规定使用“物业服务收费”，部分人士认为应按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定使用“物业管理服务收费”名称。

2、关于物业管理服务收费的定价形式。根据国家和省的规定，住宅物业实行政府指导价，其他物业实行市场调节价。但对住宅物业是否实行政府指导价，意见不一，部分人士认为物业管理是市场行为，政府只应该发布指导价格信息，指导业主与物业管理企业协商定价，对住宅物业也不应该实行政府指导价；部分人士认为物业管理的市场化定价机制还没有建立，且省物价局对定价形式有规定，对住宅物业应当实行政府指导价。

3、关于物业管理的包干制与酬金制问题。国家《物业服务收费管理办法》规定物业服务收费可以实行包干制与酬金制等方式。而深圳物业管理法规规章规定我市物业管理服务收费实行佣金制方式。在征求意见中，部分人士认为佣金制方式下有利于物业管理收费的市场化定价、有利于业主对物业服务收费收入的监管，深圳只规定佣金制（酬金制）一种方式；部分人士特别是物业管理企业认为，佣金制（酬金制）与包干制不存在制度的优劣问题，物业管理作为一种民事行为，应当允许业主与物业管理企业自行选择物业管理服务收费的方式。

4、关于佣金计提基数及比例问题。《深圳经济特区物业管理行业管理办法》规定：物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金及法定税费构成。物业管理企业的佣金不超过物业管理成本的百分之十。在《管理办法》征求意见稿中，我们沿用了这一规定。但在征求意见中，物业管理企业反映，以物业管理企业的成本计提佣金不科学，客观上会造成物业管理企业加大成本以多提佣金，规定佣金具体计提比例与物业管理定价的市场化不符。要求佣金以物业管理服务收入作为计提基数，不规定佣金的具体计提比例。

5、关于物业管理服务费的预决算问题。部分物业管理企业反映，规定物业管理服务收费的预算均要经过业主大会讨论不合理，包干制方式下不应做这一规定；也不符合实际情况，因业主大会制度不完善，物业管理企业的预决算每一年度报业主大会审核难以操作，要求以每一合同期为预决算的时间限制。

6、关于物业管理收费的审核审计问题。部分物业管理企业反映，聘请专业机构对物业管理服务费用年度预决算和物业管理服务费用的收支情况进行审核审计增加了物业管理企业的工作难度，由业主委员会和物业管理企业共同聘请审计机构难以操作。要求规定只有当业主委员会与物业管理企业对物业服务收支情况发生争议时才聘请审计机构进行审核审计，聘请审计机构时只要双方认可的机构即可。

7、关于经营收入的使用问题。对物业管理企业利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益使用问题，国务院《物业管理条例》规定“应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”；而《深圳经济特区住宅区物业管理条例》则规定用于补充物业服务费。在征求意见时，部分人士认为应按国家条例作出相应规定，部分人士认为应执行深圳条例作出相应规定。

8、关于装修期间收费问题。我市现行物业管理服务收费政策作了原则规定，规定除装修工人证件工本费（押金）外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的任何费用。目前物业管理企业对装修期间的乱收费是物业管理收费投诉的热点。对是否允许物业管理企业收取装修管理费，争议很大。在我局与市住宅局提交听证的方案中，我们曾作出允许物业管理企业收取装修管理费、但规定收费标准的规定。听证会后上和听证会后征求意见时，各方对是否收取装修管理费有较大的意见分歧。物业管理企业和个别业主认为，物业管理企业对房屋装修的管理产生了费用，应通过收取装修管理费弥补；部分人士认为，对房屋首次装修不应收取装修管理费，但对二次以上装修应收取管理费；部分人士不赞成收取装修管理费。

9、关于优秀、示范物业管理项目收费标准的上浮问题。我市现行物业管理服务收费政策规定对取得市、省、国家优秀物业管理项目称号的收费标准可以上浮。在听证稿和征求意见稿中，我们取消了这一规定，不允许上浮。在征求意见时，部分物业管理企业认为取消上浮会破坏政策的连续性。同时，由于政府开发的政策性住房尤其是多层住宅的收费标准偏低，上浮能补偿一部分，取消上浮后企业更难以经营。

10、关于住宅区配套的教育机构的物业管理服务收费问题。我市现行物业管理服务收费政策对物业管理企业向住宅区配套的实行封闭式管理的中小学、幼儿园收取物业管理服务费未做规定，造成这一方面的操作无据可依。在实际操作中，物业管理企业对中小学一般没有收取物业管理服务费，而对幼儿园特别是民办幼儿园，收费标准高低不一，有的物业管理企业按商业物业的标准收取管理费，办学机构意见很大。但我们草拟的征求意见稿中，我们规定原则上免交物业管理服务费，同时规定了各种情况下物业管理企业的最高收费标准。在征求意见时，法律方面的专业人士认为政府的政策规定民事主体之间的减免问题在法律上站不住脚，而对最高收费标准的规定没有数据的支撑，认为只做原则规定即可。

11、关于电梯起始层的电梯运行费问题。我市现行物业管理收费政策规定一楼为电梯起始层的住户不承担电梯运行费，但对电梯运行费的扣除比例没做规定。在征求意见稿中，我们曾作出不承担电梯运行费的住户物业管理服务费按改物业收费标准的80%交纳的规定。在征求意见时，部分人士认为各物业的情况千差万别，80%的比例规定不科学，不应做比例的规定。

在最后出台的政策中，有些意见已为我们采纳，有些意见未予采纳。

1、关于物业管理服务收费的名称。考虑到《深圳经济特区住宅区物业管理条例》使用“物业管理服务收费”名称，在我市成了一个约定俗成的概念，在送审稿中我们使用了“物业管理服务收费”名称。

2、关于物业管理服务收费的定价形式。我们认为，物业管理服务的性质和特点决定了物业管理服务收费的市场定价，对住宅物业管理也应该实行市场调节价，政府应转变职能，从具体管理价格转变为发布指导价格信息，服务业主和物业管理企业。但鉴于省物价局规定住宅物业实行政府指导价，在我市物业管理法规作出修改前，仍应按照省的规定执行。因此，在送审稿中，我们仍规定住宅物业实行政府指导价，其他物业实行市场调节价。

3、关于物业管理的包干制与酬金制问题。经反复研究，我们认为，尽管深圳的政府规章只规定了佣金制一种方式，但物业管理属于业主与物业管理企业之间的一种民事行为，选择何种方式应尊重业主和物业管理企业的意愿，因此在送审稿中规定了包干制和佣金制两种方式。

 4、关于佣金计提基数及比例问题。对于佣金计提基数问题，我们认为，以物业管理服务收入计提佣金更科学、合理，但鉴于深圳的政府规章有规定，在深圳物业管理法规修改前，仍应按现行规定执行。对于佣金计提比例问题，送审稿中采纳有关意见，对佣金计提比例没做具体规定，

5、关于物业管理服务费的预决算问题。我们认为，物业管理企业从其利益出发，对物业管理服务费预决算制度设计提出反对意见可以理解，但物业管理服务收费最需要规范的就是业主对物业管理服务收入的监管，作出这种制度设计能保障业主的权益，因此在送审稿中没有采纳物业管理企业提出的意见。

6、关于物业管理收费的审核审计问题。我们采纳了部分意见，即对实行包干制的，在制度上没有规定要求对收费收支情况进行审计，但对实行佣金制的，为保障业主利益，规定实行年度审计，并且要求物业管理企业与业主委员会共同聘请审计机构。

7、关于经营收入的使用问题。对涉及法规冲突的问题，我们优先考虑深圳特区的规定；同时，考虑到目前我市执行情况，如果规定用于补充专项维修资金，将造成物业管理服务费标准的上调，业主难以接受。因此，在送审稿中，我们沿用了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定。

8、关于装修期间收费问题。考虑到我市现行物业管理服务收费政策的规定，为保持政策连续性，同时，考虑到新建商品房业主对房屋交付使用环节物业管理企业收取各种费用意见较大，在送审稿中，我们作出了禁止物业管理企业强制收取与装修管理相关的费用的规定。

9、关于优秀、示范物业管理项目收费标准的上浮问题。我们认为，在物业管理服务收费实行政府定价时，基于优质优价的原则，规定获得优秀物业管理项目的收费标准上浮是合理的。但目前物业管理收费的定价形式发生变化，物业管理服务收费由业主与物业管理企业协商确定，业主与物业管理企业协商确定价格时，已经考虑了服务与价格的关系。因此，在送审稿中我们作出了取消上浮的规定。

10、关于住宅区配套的教育机构的物业管理服务收费问题。在送审稿中，我们采纳了社会意见，对住宅区配套的教育机构的物业管理服务收费只作了原则规定，没有规定最高收费的具体标准。

11、关于电梯起始层的电梯运行费问题。在送审稿中，我们采纳了社会意见，对具体交纳比例没作具体规定。