为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业合法权益，我局会同市国土局制定了《深圳市物业管理服务收费管理办法(征求意见稿)》。为充分听取各方意见，使政策制定更为合理，现公布《深圳市物业管理服务收费管理办法(征求意见稿)》，修改意见请于5月31日前反馈到市物价局价格管理处。联系方式：83070247（传真），
price@szaic.gov.cn(电子邮箱)。
深圳市物业管理服务收费管理办法
（征求意见稿）
第一条 （宗旨）为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 （适用范围）本办法适用于已取得合法经营资格的物业管理企业对本市住宅物业、办公物业、工业物业、商业物业等提供物业管理服务的收费行为。
政府开发的政策性住房（包括福利房、准成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房等）的物业管理服务收费，适用本办法规定。
第三条 （释义）本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用及其收费行为。
第四条 （收费原则）物业管理企业开展物业管理服务收取费用，应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 （定价形式）住宅物业实行政府指导价，由业主与物业管理企业根据政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标准。
非住宅物业实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。
市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门定期发布实行政府指导价的物业管理服务收费指导标准。
第六条 （前期物业管理服务费）建设单位应当在销售物业时向物业买受人明示前期物业管理服务费用标准。
建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。
第七条 （计费方式）业主与物业管理企业可以采取佣金制或者包干制等形式约定物业管理服务费用。
佣金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取佣金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。
采取佣金制或者包干制的计费方式，应当在物业管理服务合同中约定。
第八条 （物业管理成本构成）实行物业管理服务费用佣金制的，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的佣金。
实行物业管理费用包干制的，物业管理服务费用包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
本物业管理区域内下列项目支出列入物业管理服务成本或者物业管理服务支出，但不得重复计算：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，含高层楼宇的供水加压设备的运行维修费用；有电梯、中央空调的物业，含电梯运行维护费用、中央空调运行维护费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）公共秩序维护费用；
（六）共用部位水、电费用；
（七）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（八）物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；
（九）必要的社区文化、体育活动费用；
（十）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理成本。
第九条 （服务项目）物业管理企业收取物业管理服务费，应提供下列服务项目：
（一）清洁卫生。做好包括公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁，做好除“四害”消杀服务工作。
（二）公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，按照有关规定对车辆的行驶和停放进行引导和管理。实行24小时值班、巡逻。
（三）园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好；按照管理服务合同和服务公约规定对其他园林设施进行日常养护。
（四）公共设施、设备日常维护。做好共用场所、场地及设施、设备的日常维修养护。
（五）物业管理法律法规规定的其他公共服务项目以及根据物业管理服务合同约定增设的其他服务项目。
第十条 （佣金提取原则、内容及计提基数、比例）实行物业管理服务费用佣金制的，物业管理企业佣金的提取，应以能够满足企业运作和获得适当利润为原则，具体包括公司本部运作成本和企业利润。
物业管理企业在测算物业管理服务费时，应以实际的支出为计算依据，以本物业管理区域的物业管理支出为基数计提佣金。
佣金的提取由物业管理企业和业主根据供求关系、企业资质、管理标准、服务内容和服务水平等因素，通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。物业管理企业的佣金不得超过本物业管理区域物业管理服务支出的10%。
第十一条 （物业管理服务费的预算）物业管理服务费用实行佣金制的，物业管理企业在接管项目之前及每年年底前，应根据本物业管理区域的实际情况及业主对物业管理服务的需求，制定下年度本物业管理区域的开支项目和标准的预算方案，经业主委员会审核并报业主大会同意后实施。
业主每月应交纳的物业管理服务费标准根据业主大会批准的预算确定。
第十二条 （物业管理服务费的收支帐目公布和年度决算）物业管理服务费的收支帐目，业主委员会和物业管理企业应每三个月公布一次，接受业主的监督。
物业管理服务费用实行佣金制的，物业管理企业应在每年年初进行上年度的物业管理服务费决算，经业主委员会审核后向业主公布。物业管理服务费除去物业管理成本、物业管理企业的佣金和法定税费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的物业管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。
第十三条 （专业机构审核、审计）物业管理服务费用实行佣金制的，业主委员会和物业管理企业可以共同聘请专业机构对物业管理服务费用年度预决算和物业管理服务费用的收支情况进行审核、审计。
聘请专业机构审核、审计的费用计入物业管理服务支出。
第十四条 （经营收益使用）物业管理企业利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属于全体业主，纳入物业管理服务费。
第十五条 （交费人）业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业管理服务费用。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业管理服务费用。
违反合同约定逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第十六条 （计费面积）物业管理服务费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取；未办理房地产权利登记的，物业管理服务费按购房合同标明的建筑面积收取。
物业管理服务合同约定按其他计费方式收取的，从其约定。
第十七条 （交费起始时间）物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。
前款“入住”指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。
第十八条 （住宅区内的商用物业收费）住宅楼本体内的商业、办公物业的物业管理服务收费标准可在本住宅物业的收费标准的基础上上浮，但最高上浮幅度商业物业不得超过150%、办公物业不得超过100%。
第十九条 （装修期间的收费规定）物业管理企业对房屋装修可收取以下费用：
（一）装修垃圾清运费。因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运；业主委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
（二）证件工本费。物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。
（三）装修保证金（押金）。在业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定，但住宅物业的装修保证金标准不得超过2000元（业主或非业主房屋使用人和装修承建单位各1000元）。
装修保证金（押金）用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收后全额退还装修保证金（押金）。
物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。
除上述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。
第二十条 （优秀、示范物业管理项目标准的上浮）未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。
第二十一条 （免交规定）住宅小区配建的中小学、幼儿园如实行封闭式管理的，除办学机构在进驻前与业主、小区物业管理企业另有协议外，小区物业管理企业不得向其收取物业管理服务费。
住宅小区物业管理企业向住宅小区配建的实行封闭式管理的中小学、幼儿园收取物业管理服务费，应遵循以下原则：
（一） 住宅小区有多层住宅的，中小学、幼儿园的收费标准不得超过多层住宅物业管理服务费标准的50%；
（二）住宅小区全为高层住宅的，中小学、幼儿园的收费标准不得超过高层住宅物业管理服务费标准的30%。
第二十二条 （电梯起始层电梯运行费）住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，按该物业管理服务收费标准的80%缴纳物业管理服务费；其他楼层的电梯运行费不进行区分。
第二十三条 （收费方式）物业管理服务费应按月收取，但经双方协商同意预收的除外。
除装修保证金外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人强制收取长期占用性质（超过3个月）的押金、保证金。
第二十四条 （禁止强制收费规定）物业管理企业不得增设物业管理服务合同和本办法规定的物业管理服务项目之外的其他强制性服务项目实行强制收费。
物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
第二十五条 （特约服务报酬）物业管理企业可以根据业主和非业主房屋使用人的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第二十六条 （禁止收费歧视规定）对同一物业管理区域内相同的物业，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。
同一物业管理区域内分期开发的物业，如业主享受相同的服务，物业管理企业不得对不同时间入伙的业主实行不同的收费标准。
第二十七条 （明码标价）物业管理服务收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》规定做好明码标价工作。
业主有权拒交任何未予标明的费用。
第二十八条 （质价相符）物业管理企业应提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。
第二十九条 （违法收费行为查处）市、区价格主管部门应加强对物业管理服务收费的监督检查，对违反规定的收费行为，及时依法查处。
第三十条 （解释权）本办法由市物价局会同市国土资源和房产管理局负责解释。
第三十一条 （实施时间）本办法自2006年 月 日起实施。此前由市物价局和市国土资源和房产管理局制定的物业管理服务收费政策与本办法相抵触的，按本办法规定执行。
实行政府指导价的物业管理服务收费指导标准另行发布。
本办法实施前由市、区价格主管部门核定具体物业收费标准的批文一律废止。各物业项目在业主大会和业主委员会成立前，可以继续执行原收费标准。
老住宅区（含原农村住宅区）综合整治并引入物业管理的，在业主大会和业主委员会成立前的物业管理服务收费，由辖区街道办事处、社区工作站、居委会、本住宅区业主（住户）代表，共同与物业管理企业参照政府指导价标准商定并经公示后执行。
